香蜜湖那套203平的法拍房，起拍价才1504万，效果硬是被拍到3356万才落地。 溢价123%，单价冲到16.48万/平，比同小区二手房挂牌价还逾越一大截。 你说离谱不离谱？
这不是孤例。
华润城润玺一期，121平，起拍价977万，折合8万/平米露面。 这个价钱比过去开盘均价还低四成，确凿等于捡漏价。 效果呢？ 19个东说念主杀进去，苦战77轮，最终1360万落槌。 比市集评估价还高100多万。
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南山纯水岸，301平大平层，起拍1505万，18东说念主抢了45轮，最终3500万成交。 溢价率132%。
福田东海花圃，168平五房，起拍1202万，10个东说念主62轮，最终1880万。 溢价率56%。
宝安新锦安壹号公馆，297平大平层，7个东说念主血拼64轮，3206万成交，溢价特等1000万。
2026年一季度，深圳法拍住宅清仓率64.9%，成交折价率91.5%。 什么叫91.5%？ 意思等于成交价基本等于市集价了——法拍不再等于打折。 其中豪宅在法拍住宅成交中占比高达21.96%。
你驯服会问：这些东说念主是不是疯了？
他们没疯。 他们仅仅在干一件事——补票。
好多东说念主过去摇华润城摇不到，摇香蜜湖摇不到，摇纯水岸也摇不到。 新址限价那会儿，几万东说念主抢几百套房，中签率比中彩票还低。 当今这些屋子以“骨折价”流入法拍市集，他们认为契机来了——过去没抢到的新址，当今法拍场里报仇。
这不是买房，这是买“细目性”。
香蜜湖、深圳湾、华裔城，这些地段的地是挖不出来的。 配套、学区、圈层，皆是几十年积蓄出来的。 这些东说念主的逻辑很浅显：唯一能买到，价钱高点无所谓，归正永久看涨。
还有一个纰谬问题：起拍价太低了。
法院定的起拍价是按评估价打八折以致还低。 香域中央那套，市集询价1880万，起拍唯一1504万。 一个两千多万的屋子，起拍价平直打到“4-5折”，谁看了不心动？ 一有18个东说念主报名，每个东说念主心里皆认为我方能捡漏。 效果竞价一开，热枕上来了，价钱就被推到了天上。
这等于典型的“锚定效应”——起拍价越低，终末溢价越高。
2026年4月底，深圳限购战略又松了一轮，非户籍社保从3年降到1年，世界杯(中国)官网中枢区还多给了购房限额。 门槛裁汰之后，更多资金涌进来。 法拍房的来往进程对这些东说念主来说反而更友好——不需要列队等摇号，不需要和成就商斗智斗勇，价钱透明，竞拍规章浅显。
是以你看，这不是一个“捡漏市集”了。
这是一个“抢筹市集”。
但抢筹归抢筹，坑也深不见底。
深圳有个豪宅样式，原业主欠了400万的物业费和水电费，买家拍下来才知说念这笔钱得我方掏。 还有一套屋子，正本主东说念主在内部住了十年，法院判决之后东说念主家等于不走，新买家花了一千多万，住了半年旅社。
更夸张的是东海花圃那套，一房五押——一套屋子被典质了五次。 买下来之后，一堆债权东说念主找上门，新买家光打讼事就花了泰半年。
还有一个昆季，南山西丽山庄一栋别墅，他一次性涨价2211万，最终6003万拿下。 交完钱自如下来，认为亏了，决定弃购。 效果758万的保证金被平直充公。 一毛钱没退。
最离谱的是福田一套凶宅，起拍价390万，迷惑了30个东说念主参与，终末拍到快要700万。 溢价309万，确凿翻倍。 这些东说念主的思法是：凶不凶无所谓，低廉就行。
效果呢？ 低廉没捡到，价钱比普通二手房还高。
那到底什么东说念主容易在法拍场里亏钱？
第一种是热枕选手。 竞拍的技艺肾上腺素飙升，脑子一热就涨价。 明明设定好600万的上限，效果被东说念主逼到650万，还认为“就差终末一哆嗦”。 这一哆嗦，可能等于几十万以致上百万的亏损。
第二种是信息选手。 不查产权、不查租借、不查欠费，看到起拍价低就冲进去。 终末发现屋子住不了，用度交不完，维权路走欠亨。
第三种是资金选手。 以为手里有个几百万就够，效果拍到之后才发现，除了房款，税费、佣金、欠费加起来可能再掏一套首付的钱。 资金链断裂，只可弃拍，保证金汲水漂。
这几位，我这些年见太多了。
是以法拍房这件事，本色上是一场“表露大作战”。 不是比谁钱多，是比谁看取得坑，谁算得清账。 香蜜湖那套123%溢价的豪宅，买家算得清账吗？ 可能真的算得清。 但更多的竞拍者，仅仅被热枕裹带着往前走，终末多交了一笔“惊险税”。
深圳法拍市集当今等于这样个时势：有东说念主在抢中枢钞票，有东说念主在往里跳坑，还有东说念主在角落不雅望——你属于哪一种？
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